古い収益物件の空室・修繕リスク｜入居審査は属性だけで決めない

建築してから４０年以上経っているアパートの修繕工事も終わり、融資を受けた通帳の残高も、かなり寂しくなりました。

すっかり、フルローンのつもりでいたのですが、諸経費までは融資が下りなかったので、既に前オーナーから引き継いだ入居者さんの保証金までも使い込んでおります。

 

古い収益物件は、手間がかかる！？

いつか返さなくてはいけないお金です。

何としても収益を上げて、貯めておかないと大変なことになりそうです。

しかし、早くローンを終わらせたい気持ちから、返済期間を短めにしたため、収入と支出が結構ギリギリのラインになっています。

そして、契約してから、残代金の決済までに退去者も出てしまったので、現在３部屋も空室の状態です。

しかし、入居者の募集という、収益に直結することばかりに目が向いていますが、古い物件に付きものの問題が次から次へと発生してくるのです。

 

空室リスクは付きもの

管理会社を通じて、賃貸仲介業者に広告を出してもらうことにしました。

自社のサイトに出すだけなので、費用もかからないそうです。

広告には、募集条件を色々と決めないといけないので、不動産業者の彼に相談しました。

キャンペーン？

詳しく聞くと、入居してもらいやすい配慮をした方がいいよってことでした。

 

家賃で勝負すると首が絞まる

僕の購入したアパートは、いくら修繕しても建物の古さは隠せません。

おまけに内装をリノベーションするお金も残っておりません。

当たり前ですが、家賃を下げると入居してもらいやすくなる代わりに、収益が減ります。

でも、空室が一番の損失なので、何とかしなくてはなりません。

なるほど色んな方法があるものです。

色々と策を練っていると、管理会社のＡさんから連絡が入りました。

そう思って、電話に出てみました。

 

入居もあれば、当然退去もある

期待して話を聞いてみると．．．

うーん、これで４部屋も空く状況になってしまいました。

収益を増やすどころか、毎月のローン返済額の方が多くなってしまいます。

ということで、退去の立会も代行してもらいました。

長年入居してもらっていた方ですので、それなりに痛んでいるはずです。

預かっている保証金で部屋をきれいにしようと考えておりました。

壁紙張り替えて、畳も変えて、ハウスクリーニングもしてもらったら、保証金だけでは修繕費に足らないけど、これまで長年お世話になった入居者みたいだから、追加請求まではしないようにしてあげなくちゃな。

そんな風に考えておりました。

すると．．．

どうやら、退去時の請求が心配で付いて来てもらったらしい。

これも選挙活動の一環なんだろうか．．．

まぁ、いいや。

契約書を見たら、「賃借人は、本物件を原状回復しなければならない。」って書いてるし、任せておこう。

 

「原状回復義務」の意味

賃借人が、入居時に支払うお金の中に、「敷金」や「保証金」があります。

このお金は、入居者が汚したり、損傷させた部屋を、原状回復費用に充てるために、大家が事前に預かるお金です。

大家側は、敷金や保証金を預かっておくことで、家賃が滞納された時に、充当することができるのです。

敷金や保証金と地域等によって呼び方が異なっても、家賃の担保として預かるお金の場合、その扱いは同じです。

しかし、しばらく前まで、入居者の原状回復義務について、負担の範囲が明確ではありませんでした。

入居者の退去時に、敷金返還トラブルが多かったので、平成１０年に国土交通省が、裁判例や取引の実務等を取りまとめたものが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

 

 

修繕は大家の義務

よく考えたら、数十年も住めば、誰が使っても内装だって痛みます。

結局、どんな人付いて来ようが、結果は同じで関係なかったのです。

入居者が、不注意で壊したり、故意に傷を付けた様な場合でなければ、大家負担なのです。

空室をほっておいても、利益が上がるわけではありません。

賃料収入を得るために、空き部屋の修繕をしないと、入居もしてもらえないのです。

お金をかけて仕入れた商品に、利益を乗っけて販売する。

お金をかけて部屋を修繕し、賃料払って入居してもらう。

普通の商売と理屈は同じですね。

 

次々と不具合が出始める

この退去を皮切りに、古い収益物件を扱うことの意味を、僕は身をもって知ることになります。

 

このアパート、古いだけにどんどん不具合が出て来ます。

そういえば、仲介業者の彼が言ってたなぁ。

なるほど、こういうことか．．．

 

家賃減額の申出

もう融資で借りたお金も使い切ってしまったので、ついに自分の貯金を取り崩して、修繕をしなくてはならなくなりました。

そう思っている僕のところへ、管理会社のＡさんから連絡が入ります。

もうＡさんからの電話が恐くなっています。

話を聞くと、前の所有者にはお世話になっていたから、ずっと住んでいたけど、オーナーチェンジしたんだから、家賃下げないと出て行くと言っているようでした。

既に出費ばかり多くて、僕は、気が滅入っています。

更に空室が増えて、ローンを返せなくなる恐怖が僕を襲ってきます。

数ヶ月間空室になるくらいなら、家賃がなくなるよりましだから、下げるしかないかぁ。

 

次から次へと起こる問題に対処していると、もう、シミュレーションゲームでもプレイしている気分になってきます。

 

こんな気分です。

しかし、これは現実です。しっかりと対応しなくてはなりません。

空室リスクはさることながら、もしもの為に保険にもしっかりと入っておかないと行けません。

 

入居申込者が現れる

これで空室は４部屋。

ホントに募集してるのかなと、僕も自分で自分の収益物件を検索とかし始めています。

自分で検索しても、すぐに見つからないのだから、そんなに簡単に入居者が入る訳がないんです。

しかし、ここで入居の打診がありました。

別に偏見がある訳ではありません。

でも、大きな音を出したり、習慣の違いで、先に住んでいる方へ迷惑がかかることの方が心配でした。

 

まとめ

ようやく建物の修繕も終わって、大家業が始まったのですが、問題ばかり起きてきます。

しかし、収益物件に限らず、古い建物に不具合が出ることは想定しておかなければなりません。

新築と違い、「手がかかる」ことを理解していなかっただけなのです。

本来は、固定資産税や税理士報酬といったランニングコストの他に、空室リスクや細かい修繕費も考えて、返済期間を決めなければなりませんでした。

自分の貯金を取り崩して、収益物件のローンを返す状態になってしまった僕は、入居者の募集をしなければと、奮闘するのでした。

続く